新冠肺炎疫情衝擊全球經濟,我該轉貸利率嗎?

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台灣央行宣布降息一碼,行政院祭出紓困方案,要求公股銀行加碼降息,金管會也力促民營銀行挺紓困。在房貸利率調降趨勢下,精打細算的房貸族,該不該趁勢轉貸?而轉貸前,又該評估哪些面向?

若以降息前各銀行平均房貸利率水準約1.7%試算,降息一碼(0.25個百分點)至1.45%,以房貸1000萬元試算,可月省1166元、年省1.4萬元。

然而,要提醒的是,房貸族別只看到降息光鮮亮麗那一面,更重要的是,留意成本、可貸款成數、額度等「現實面」。住商機構不動產企劃研究室經理徐佳馨就建議,決定轉貸與否前,可從以下三大面向評估。

1.貸款利率,留意「分段式」

市面上房貸利率的結構,可分為一段式或分段式。其中一段式指的是指標利率,搭配一段式的加碼利率計息;分段式則是指標利率搭配兩段或三段加碼利率計息。若為兩段式的話,第一段通常為前兩年,第二段為第三年起。

2.可貸成數與鑑價金額,各銀行認定不同

市面上的房貸方案,最高貸款成數普遍落在八成至八成五,但實際上平均貸款成數落在七成左右。

不過,通常同一標的,銀行端對於價格認定均不相同。例如同樣是1000萬的房子,A銀行鑑價900萬,貸款成數給七成五,可貸金額為675萬(900*75%);B銀行鑑價800萬,貸款成數給八成,可貸金額則為640萬(800*80%)。

3.貸款成本利息都蒸發掉

轉貸不單單只是將貸款從A銀行搬到B銀行,還要負擔成本。轉貸前千萬要精打細算,否則,減輕了利息壓力,卻賠了費用成本,得不償失。

另外,申請新貸款依據各家銀行不同,會有帳務管理費、徵信作業手續費、轉貸代償費等費用產生,手續費約落在5000元到6萬元不等。若以轉貸800萬元試算,上述支出總計將近2萬元。

房貸族還要注意新貸款銀行是否需要額外配合條件,如搭配買房貸壽險或新銀行的理財產品等,都會是一筆額外開銷。

別急著轉貸,跟原貸款銀行談,可爭取較優條件
想要爭取到較優的貸款條件,可考量房屋物件有無增值、自己近一年還款是否正常等信用狀況,以及年收入以及負債比等財務狀況亦需要一同評估,才有機會爭取到較優的轉貸條件。

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