先搞清楚二胎房貸,想用房子抵押借款?

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有房子的民眾,若有貸款需求,通常會以名下房屋做為借錢的工具,像是二胎房貸等。

不過,這些以房屋借錢的方式,能借到的資金及利率各不相同,其中有什麼分別?

先有房貸才衍生出二胎房貸等相關貸款問題,至於「二胎」是指,房屋在已抵押申辦貸款後,屋主再向第二家銀行申請另一筆貸款,但第二家銀行在法律上的清償次序排在原貸款銀行之後,因此對第二家銀行的風險較高。

缺錢可用房屋增貸或二胎?

在增貸、轉貸、二胎等幾種貸款方式中,若民眾有現金需求時,常會以增貸及二胎的方式獲得多餘的現金。

若拿房子向第二間銀行申請「二胎」時,由於二胎貸款對承貸銀行的風險較高,通常利率較一般房貸高出不少。若以二胎而言,在法律上的求償次序並非首位,二胎貸款對承貸銀行的風險較高,在利率、額度方面都較一般房貸嚴格,通常是有信用瑕疵或遭原申貸銀行拒絕的民眾,較有可能使用。

另外,若申辦二胎房貸基本上沒有寬限期,且需以本息攤還方式還款,這代表每期都得繳納二胎房貸的貸款本金與利息,因此在申貸二胎房貸前,務必先審慎評估自己的還款能力。

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很多保戶還是有額度可以借,只是未必想動用,而有資金需求者可能7月或8月都已申請,現在有需求者可能已不多。

由於保單借款必須是有保單價值金、且壽險公司有開放借款的保單才能動用,再者是保單借款還是會影響到後續保單理賠金額,等於借款期間,若有理賠事件發生,就要扣掉已借額度,有些保戶若沒有急需資金,大部分都不會想動用保單借款。

再加上7月下旬疫情警戒下降,民眾逐漸恢復正常工作,估計經濟受衝擊者亦減少,所以9月保單紓困貸款申貸金額可能連30億元都不到。

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車貸信貸就是信貸是用個人的信用額度來申貸,不需要抵押品。 而車貸是用汽車作為抵押品,按照購入的車款、車價,再加上個人的收入條件評估,最高可以貸到車價的9成,有的銀行甚至能貸到100%。

現代人三貸同堂經濟壓力大,加上新冠疫情不確定因素,若不幸發生意外或染上疾病,就可能危及家中生活品質。

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車貸試算經常會聽到業務說貸款零利率,這其中有詐嗎?

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天下有白吃的午餐?車商貸款給消費者,背後真正的金主是銀行,但往往從銀行到車商貸款撥款程序已經被隱藏,消費者看不見,它其實就是車商把那些貸款,涵蓋進買車價裡面,讓消費者覺得是零利率。

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房屋二胎總有計劃趕不上變化的時刻!

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2020年全球爆發新冠疫情打亂全球經濟,台灣也無法倖免,加上某飯店讓台灣破口,許多人的生計受到影響,其中不乏還要繼續繳房貸的民眾。

當房貸族臨時有緊急的資金需求,金融專家建議可以靠「二胎房貸」這招,拿房屋抵押、換成現金靈活運用,將名下房產達到最大的效益。

什麼是房屋二胎?

就是買房跟銀行貸款(一胎房貸)後,用同一間房產抵押,經過估價再貸出一次現金,另外也稱為「房屋二胎」或「二順位房貸」。

一般而言,貸款都會想去銀行辦理較有保障,但並非每間銀行都有承辦二胎房貸,且承作二胎房貸對銀行來說風險很高, 因此在信用審查上一定更加嚴格、限制更多,額度上會比一胎房貸更加保守,甚至不會輕易放款,申貸人很容易遭到婉拒。

其實,有二胎房貸需求的人,除了銀行以外,還有同樣有保障的選擇。

最重要的是,被銀行婉拒貸款的大多是沒有薪資證明的領現族、收入不固定的業務或自由工作者、有信用瑕疵、負債比過高等狀況,新事貸都能協助這些客戶申辦二胎房貸。(審慎投資理財,本文僅供參考,不代表本報立場)

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新冠肺炎疫情衝擊全球經濟,我該轉貸利率嗎?

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台灣央行宣布降息一碼,行政院祭出紓困方案,要求公股銀行加碼降息,金管會也力促民營銀行挺紓困。在房貸利率調降趨勢下,精打細算的房貸族,該不該趁勢轉貸?而轉貸前,又該評估哪些面向?

若以降息前各銀行平均房貸利率水準約1.7%試算,降息一碼(0.25個百分點)至1.45%,以房貸1000萬元試算,可月省1166元、年省1.4萬元。

然而,要提醒的是,房貸族別只看到降息光鮮亮麗那一面,更重要的是,留意成本、可貸款成數、額度等「現實面」。住商機構不動產企劃研究室經理徐佳馨就建議,決定轉貸與否前,可從以下三大面向評估。

1.貸款利率,留意「分段式」

市面上房貸利率的結構,可分為一段式或分段式。其中一段式指的是指標利率,搭配一段式的加碼利率計息;分段式則是指標利率搭配兩段或三段加碼利率計息。若為兩段式的話,第一段通常為前兩年,第二段為第三年起。

2.可貸成數與鑑價金額,各銀行認定不同

市面上的房貸方案,最高貸款成數普遍落在八成至八成五,但實際上平均貸款成數落在七成左右。

不過,通常同一標的,銀行端對於價格認定均不相同。例如同樣是1000萬的房子,A銀行鑑價900萬,貸款成數給七成五,可貸金額為675萬(900*75%);B銀行鑑價800萬,貸款成數給八成,可貸金額則為640萬(800*80%)。

3.貸款成本利息都蒸發掉

轉貸不單單只是將貸款從A銀行搬到B銀行,還要負擔成本。轉貸前千萬要精打細算,否則,減輕了利息壓力,卻賠了費用成本,得不償失。

另外,申請新貸款依據各家銀行不同,會有帳務管理費、徵信作業手續費、轉貸代償費等費用產生,手續費約落在5000元到6萬元不等。若以轉貸800萬元試算,上述支出總計將近2萬元。

房貸族還要注意新貸款銀行是否需要額外配合條件,如搭配買房貸壽險或新銀行的理財產品等,都會是一筆額外開銷。

別急著轉貸,跟原貸款銀行談,可爭取較優條件
想要爭取到較優的貸款條件,可考量房屋物件有無增值、自己近一年還款是否正常等信用狀況,以及年收入以及負債比等財務狀況亦需要一同評估,才有機會爭取到較優的轉貸條件。

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房貸怎麼算?銀行、民間貸款、當鋪

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房貸試算(以本息平均攤還法)

貸款金額、第一年的房貸年利率、第二年的房貸年利率、第三年的房貸年利率、貸款年限、寬限期

每月應付本息金額之平均攤還率={[(1+月利率)^月數]×月利率}÷{[(1+月利率)^月數]-1}
(公式中:月利率 = 年利率/12 ; 月數=貸款年限 x 12)
平均每月應攤付本息金額=貸款本金×每月應付本息金額之平均攤還率

平均每月應攤付本息金額=貸款本金×每月應付本息金額之平均攤還率=每月應還本金金額+每月應付利息金額
每月應付利息金額=本金餘額×月利率
每月應還本金金額=平均每月應攤付本息金額-每月應付利息金額
寬限期應繳利息=尚未清償本金×月利率

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銀行增貸可用在哪些方面?而優缺點又有哪些?

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銀行增貸大多會用再買房時申請房貸,但這不是銀行增貸意思,而是「房屋增貸」,但為何會有銀行增貸名詞,是因為買房透過銀行貸款,在繳納一段時間且償還部分本金。

資金需求、在不賣房的前提下,再次利用房屋來申請貸款。額度約為「已償還銀行的房貸本金」。

因有擔保品再加上還款良好的信用證明,因此貸款程序不像信貸這麼複雜,而若成功申貸後,借款人會和銀行同時有兩個房貸契約,借款人要繳交兩筆房貸費用。

銀行增貸優缺點

增貸優點

不用賣房即可獲得資金:由於房屋增貸是增加原來的房貸金額,不動產依然為抵押品,您不需要變賣房產,即可獲得大筆資金;也不會因賣房而影響生活品質。利率低廉:如同房屋貸款的利率是所有貸款中最低廉的,房屋增貸的貸款利息也與房屋貸款所去不遠,利息約莫1.5%~3% 之間。

增貸缺點

房屋增貸與二胎房貸的差別在於,二胎貸款需要另外設定抵押權,額度是依據當初貸款成數來做計算;而房屋增貸不需要另外做設定,額度要看借款人已經還掉多少的金額來計算。

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銀行增貸

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借貸、小額借貸、銀行借貸、機車借貸推薦定義

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借貸定義

借貸俗稱債權人或放貸人向債務人或借款人讓渡資金使用權的一種金融融資行為。

銀行無須有指定的貸款額,則可在借款人的銀行戶口上存款,借款人所還的款會按銀行及政府所定的條款進行打扣存回放貸人,若債務人未能還款則可被取回資產,銀行常以此方法來獲取盈利。

按照貸款期限分為

中長期貸款——貸款期限在超過5年
中期貸款——貸款期限在超過1年,5年以內
短期貸款——貸款期限在1年以內
透支——沒有固定期限的貸款

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